分析物流業(yè)趨勢(shì)與對(duì)高端倉(cāng)儲(chǔ)物流的主要需求

　　了解到物流地產(chǎn)是屬于房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)ToB端重要的細(xì)分領(lǐng)域，亦是經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代化物流設(shè)施的載體。其以物流園區(qū)為核心提供包括園區(qū)租賃、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、配送服務(wù)、增值服務(wù)、基金運(yùn)營(yíng)等一系列ToB端的服務(wù)。物流地產(chǎn)大多是采用開(kāi)發(fā)加持有的模式，大部分會(huì)持續(xù)運(yùn)營(yíng)幾十年，因此后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理能力與開(kāi)發(fā)能力同樣重要，這與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)注重開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的商業(yè)邏輯是大相徑庭。根據(jù)海銀財(cái)富研究認(rèn)為，與商業(yè)地產(chǎn)相比，我國(guó)的物流地產(chǎn)仍然處于開(kāi)展擴(kuò)張初期，因?yàn)槭艿浇?jīng)濟(jì)增速以及行業(yè)需求膨脹的影響較大，加之我國(guó)的物流地產(chǎn)大多建造于90年代前，需求的增加以及設(shè)備的迭代使得其內(nèi)部擴(kuò)張的愿望十分強(qiáng)。

　　據(jù)介紹2014年9月由國(guó)務(wù)院印發(fā)《物流業(yè)開(kāi)展中長(zhǎng)期規(guī)劃（2014-2020年）》，強(qiáng)調(diào)著力下降物流成本，著力提升物流企業(yè)規(guī)模化，以加強(qiáng)物流根底設(shè)備網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。2017年8月底國(guó)務(wù)院印發(fā)再次發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)物流降本增效促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的意見(jiàn)》，意在經(jīng)過(guò)推動(dòng)物流降本增效以促進(jìn)工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域協(xié)調(diào)開(kāi)展、培養(yǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展新動(dòng)能、進(jìn)步國(guó)民經(jīng)濟(jì)全體運(yùn)轉(zhuǎn)功率。《意見(jiàn)》指出為了推動(dòng)物流降本增效，將給予方針?lè)龀郑I(yíng)建物流業(yè)的良好開(kāi)展環(huán)境，進(jìn)步物流業(yè)開(kāi)展水平，以配合和推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康開(kāi)展。《意見(jiàn)》指出，到2018年，社會(huì)物流總費(fèi)用占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重較2015年下降1個(gè)百分點(diǎn)以上。按照2016年74.4萬(wàn)億GDP總規(guī)模核算，減縮成本目標(biāo)接近1萬(wàn)億。

　　結(jié)合國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》提出的降本增效觀點(diǎn)，從美國(guó)物流行業(yè)的開(kāi)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)概念產(chǎn)生較早。根據(jù)CBRE的研究報(bào)告顯現(xiàn)，截至2016年，美國(guó)本鄉(xiāng)現(xiàn)代物流設(shè)備總存量約3.7億平方米，且近三年全美高端物流倉(cāng)儲(chǔ)面積年均增加率約為1.3%。高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備智能高效，獲益于高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備的遍及，美國(guó)物流成本逐年下降。而根據(jù)我國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)供給的數(shù)據(jù)，2016年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用為11.1萬(wàn)億元，物流費(fèi)用占GDP的比值通常作為衡量一個(gè)國(guó)家物流開(kāi)展水平的標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)2016年的數(shù)據(jù)在18%左右，是美國(guó)的5倍之多。

　　海銀財(cái)富研究發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積僅為0.86平方米，嚴(yán)峻低于日美平均水平。而我國(guó)高端倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)備僅為0.2億平方米，比照通用倉(cāng)儲(chǔ)面積總量8.6億平方米，高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備僅占總供應(yīng)量的2.33%。比照物流行業(yè)較為成熟的美國(guó)，高端倉(cāng)儲(chǔ)占供應(yīng)總量的一半左右。我國(guó)現(xiàn)有的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備約70%建于90年代之前，難以滿意現(xiàn)代企業(yè)的需求，高端物流倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)顯著缺乏。就《意見(jiàn)》視點(diǎn)來(lái)說(shuō)，下降1%的費(fèi)用意味著需要節(jié)約0.74萬(wàn)億元。進(jìn)步物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)功率，智能物流開(kāi)展勢(shì)在必行。

　　海銀財(cái)富以為，智能物流倉(cāng)儲(chǔ)是連接制作和客戶(hù)端的核心環(huán)節(jié)。倉(cāng)儲(chǔ)的自動(dòng)化和智能化可有用節(jié)約勞動(dòng)力、土地和租金成本，進(jìn)步物流運(yùn)輸功率。主要功能涵蓋自動(dòng)運(yùn)輸，智能分揀，無(wú)人庫(kù)房等。倉(cāng)儲(chǔ)在智能物流體系中占核心地位。跟著物流信息化技能和物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用，結(jié)合高速輸送和分揀設(shè)備、自動(dòng)操控技能、智能機(jī)器人堆碼垛技能、移動(dòng)核算基數(shù)、數(shù)據(jù)挖掘技能等的智能倉(cāng)儲(chǔ)成為核心訴求。

　　高端物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備極度匱乏，根據(jù)CBRE研究報(bào)告顯現(xiàn)，我國(guó)高端物流設(shè)備面積為0.2億方。通用倉(cāng)儲(chǔ)面積為8.6億方，加之我國(guó)大量倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備建于90年代之前，設(shè)備老舊。難以滿意現(xiàn)代企業(yè)以及日益增加的電商行業(yè)需求，高端物流倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)量顯著缺乏。在雙11等電商配送高峰期國(guó)內(nèi)物流業(yè)根底設(shè)備不完備的現(xiàn)狀暴露得尤其顯著。

　　基于此，海銀財(cái)富研究團(tuán)隊(duì)以為，現(xiàn)代物流業(yè)的趨勢(shì)以及對(duì)高端倉(cāng)儲(chǔ)物流的主要需求集中于：

　　1.行業(yè)聚集化和流程模塊化趨勢(shì)：物流行業(yè)在未來(lái)多種趨勢(shì)的聚集化，衍生出渠道化（如菜鳥(niǎo)和京東物流以大數(shù)據(jù)和智能化為根底的物流歸納服務(wù)渠道），聯(lián)盟化協(xié)作的集團(tuán)（如普洛斯，菜鳥(niǎo)和京東物流，蘇寧物流等以大數(shù)據(jù)和智能化為根底的物流歸納服務(wù)渠道）。因?yàn)楣β屎统杀镜囊螅瑐鹘y(tǒng)的人工密集型物流倉(cāng)儲(chǔ)作業(yè)將會(huì)逐步消失。

　　2.人工智能及物聯(lián)網(wǎng)將會(huì)深度參與物流行業(yè)：在電商及制作行業(yè)物流密度及需求如此旺盛的今天，傳統(tǒng)的承包制個(gè)人運(yùn)營(yíng)現(xiàn)已完全不能滿意現(xiàn)代化物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求，物流行業(yè)勢(shì)必會(huì)變成一個(gè)以進(jìn)步功率和操控成本為核心的數(shù)學(xué)問(wèn)題和邏輯問(wèn)題。在這個(gè)過(guò)程中，可以兼容無(wú)人化，智能化的高端物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備是大勢(shì)所趨。

　　3.方針和金融大力支持物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)：關(guān)于物流行業(yè)的降本增效現(xiàn)已成為基本一致，最新出臺(tái)的方針首次提出了“物流根底設(shè)備”的概念，在未來(lái)高端物流根底設(shè)備，物流通道的完善，特色物流工業(yè)園區(qū)將會(huì)是政府扶持和資本投資的重點(diǎn)。

　　由于高端物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供應(yīng)明顯不足，且該矛盾在短期內(nèi)難以緩解。物流地產(chǎn)租金穩(wěn)步提升，空置率持續(xù)下降。在不動(dòng)產(chǎn)收益率與價(jià)格普遍倒掛的情況下，收益率明顯高于住宅和商業(yè)地產(chǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個(gè)核心城市租金自2008年末開(kāi)始持續(xù)上漲，2008-2016年間漲幅超過(guò)大半。2008-2013年北京、上海物流地產(chǎn)的年化回報(bào)率分別達(dá)到6.5%和6.7%，同期住宅回報(bào)率分別僅為2.6%和3%，物流地產(chǎn)租金上漲主要是由于我國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)量不足，以致不能滿足日益增長(zhǎng)的行業(yè)需求所致。來(lái)源：國(guó)際快遞

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